การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการทาวน์เฮาส์รูปแบบรีสอร์ทเขตจังหวัดสมุทรปราการ

Abstract

การศึกษาด้วยตนเองนี้ได้จัดทำขึ้นเพื่อจุดมุ่งหมายที่จะศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการทาวน์เฮาส์รูปแบบรีสอร์ทในเขตจังหวัดสมุทรปราการ ภายใต้ชื่อโครงการ “ทรัพย์ไพศาลแลนด์” ที่ตั้งของโครงการฯ ใช้โฉนดที่ดินเลขที่ 528, 529, 38660 อยู่ที่ ถนน รพช. (เร่งรัดพัฒนาชนบท) สายบ้านเด่นชัย-บ้านพร้อมมิตร เลียบคลองมหาวงศ์ เชื่อมกับถนนเทพารักษ์บริเวณหลักกิโลเมตรที่ 2 ตำบลบางเมือง อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ดินของโครงการฯ ทั้ง 3 โฉนดมีเนื้อที่รวม 64 ไร่ 1 งาน 20 ตารางวา แต่ปลายปี พ.ศ. 2547 นี้ที่ดินของโครงการฯ โฉนดเลขที่ 529 บางส่วนจะถูกเวนคืนโดยกรมทางหลวง จำนวน 4 ไร่ 49 ตารางวา เพื่อก่อสร้างถนนสายวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานครฝั่งใต้ ทำให้เหลือเนื้อที่ดินจริงทั้งหมด 60 ไร่ 71 ตารางวา ในโครงการฯ จะแบ่งการก่อสร้างออกเป็น 2 ช่วง โดยในช่วงแรกจะทำการก่อสร้างและลงทุนเฉพาะโครงการฯ ในช่วงที่ 1 เท่านั้น โดยจะก่อสร้างและจำหน่ายทาวน์เฮาส์จำนวน 414 แปลง ก่อสร้างสวนสาธารณะจำนวน 1 แปลง ก่อสร้างสาธารณูปโภคในช่วงที่ 1 จำนวน 1 แปลง และถ้าหากว่าจะทำโครงการฯ ต่อในช่วงที่ 2 จะมีแผนการก่อสร้างและขายทาวน์เฮาส์จำนวน 307 แปลง ก่อสร้างและขายอาคารพาณิชย์จำนวน 17 แปลง ก่อสร้างสวนสาธารณะใหญ่จำนวน 1 แปลง ก่อสร้างสาธารณูปโภคในช่วงที่ 2 จำนวน 1 แปลง รวมเนื้อที่ทั้งหมดในโครงการทั้ง 2 ช่วง 742 แปลง ในช่วงที่ 1 ราคาขายทาวน์เฮาส์ 1,200,000 บาท ต้นทุนค่าก่อสร้าง 320,000 บาทต่อหลัง และถ้าจะลงทุนต่อในช่วงที่ 2 ประมาณการราคาขายทาวน์เฮาส์ จะเท่ากับ 1,200,000 บาท ต้นทุนค่าก่อสร้าง 400,000 บาท อาคารพาณิชย์ราคาขาย 2,000,000 บาท ต้นทุนค่าก่อสร้าง 1,000,000 บาท กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของโครงการฯ เป็นกลุ่มประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง ที่ทำงานอยู่ในพื้นที่สำโรง ปากน้ำ เทพารักษ์และศรีนครินทร์ และยังมีกลุ่มประชาชนที่จะถูกเวนคืนที่ดินและที่อยู่อาศัยเพราะผลจากโครงการก่อสร้างถนนสายวงแหวนรอบนอกกรุงเทพฝั่งใต้ โครงการก่อสร้างสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ โครงการก่อสร้างทางด่วนขั้นที่ 4 ซึ่งสามารถเป็นลูกค้าของโครงการฯ ของเราได้ นอกจากนี้ยังได้แก่ ประชาชนในเขตพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ และกรุงเทพมหานคร ที่ต้องการมองหาที่อยู่แหล่งใหม่ก็จัดเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของเราด้วยเช่นกัน และต้องจัดทำการโฆษณา การประชาสัมพันธ์และใช้กลยุทธ์ในการส่งเสริมการขายมาเสริม และโครงการฯ นี้มีจุดแข็ง คือ เป็นโครงการที่มีสวนสาธารณะบรรยากาศรีสอร์ท เดินทางเข้าออกผ่านทางถนนสายวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานครฝั่งใต้ ที่จะตัดผ่านหน้าโครงการ จุดอ่อน คือ เป็นโครงการใหม่ที่ยังไม่มีชื่อเสียง ด้านการเงินเฉพาะการดำเนินงานในช่วงที่ 1 ใช้เงินลงทุนทั้งสิ้น 141,280,000 บาท โดยใช้เงินลงทุนในส่วนของเจ้าของ 34,420,000 บาท และใช้เงินลงทุนจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน 106,860,000 บาท จากการวิเคราะห์เฉพาะโครงการฯ ในช่วงที่ 1 ให้ผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 27.76% มีค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 77,220,000 บาท และมีระยะเวลาคืนทุนของโครงการฯ ช่วงที่ 1 ประมาณ 1 ปี 3 เดือน (หรือ 15 เดือน)