Abstract:
การศึกษาอิสระครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินของโครงการปรับปรุงและพัฒนาอาคร 45 แมนชั่น เพื่อนำผลที่ได้จากการศึกษามาใช้ประโยชน์เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุนในโครงการ ทำให้เป็นการลดความเสี่ยงจากการลงทุน โดยมีวิธีการศึกษาคือ การเก็บรวบรวมข้อมูลต่าง ๆ ที่ใช้ในการประเมินโครงการ ได้แก่ ข้อมูลการสำรวจธุรกิจห้องพักให้เช่าในบริเวณใกล้เคียงจากหน่วยงานเอกชน การประเมินมูลค่ในการปรับปรุงอาคารจากการสอบถามผู้ประเมินหลักทรัพย์และบริษัทรับเหมาก่อสร้าง อัตราการเข้าพักและการซ่อมบำรุงจากผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของกิจการ จากนั้นจึงนำข้อมูลที่ได้มาคำนวณหาเงินลงทุนของโครงการและพยากรณ์อัตราการเข้าพักด้วยการวิเคราะห์อนุกรมเวลาโดยใช้วิธีการทำให้เรียบด้วยเทคนิคเอกซ์โพเนนเชียลอย่างง่าย (Simple Exponential Smoothing) เพื่อใช้ประกอบการประมาณการผลตอบแทนรายปีและกระแสเงินสดสุทธิส่วนเพิ่มต่อปีตลอดอายุโครงการ และจึงนำมาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินของโครงการ โดยการประเมินค่าโครงการทางการเงินด้วยวิธีต่างๆ ได้แก่ วิธีระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) วิธีระยะเวลาคืนทุนด้วยการคิดลด (Discount Payback Period) วิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value) วิธีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนหรืออัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal Rate of Return) และวิธีการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ (Sensitive Analysis)
ผลการศึกษาพบว่าโครงการมีความเป็นไปได้และคุ้มค่าต่อการลงทุนภายใต้ภาวะปกติ เนื่องจากมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการเท่ากับ 416,030.79 บาท ซึ่งมีค่าเป็นบวกและโครงการให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนร้อยละ 6.88 ซึ่งมากกว่าต้นทุนของเงินทุนของโครงการที่มีค่าเท่ากับร้อยละ 5.36 ด้านการประเมินค่าโครงการทางการเงินภายใต้ภาวะความเสี่ยงโดยการวิเคราะห์ความอ่อนไหวพบว่าโครงการมีความเสี่ยงต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าส่วนเพิ่มและอัตราการเข้าพัก ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรมีวิธีในการป้องกันหรือลดความเสี่ยงของโครงการจากปัจจัยดังกล่าว เช่น การสำรวจข้อมูลก่อนการลงทุน การออกแบบและตกแต่งห้องพักให้มีเอกลักษณ์ที่แตกต่างจากคู่แข่งขัน การนำกลยุทธ์ด้านการตลาดมาใช้ เป็นต้น
